В последнее время в прокуратуру Цивильского района участились обращения граждан в органы прокуратуры по вопросам незаконной смены способа управления домами, выбора управляющих организаций.
При проверке таких обращений зачастую выявляются нарушения требований жилищного законодательства.
Не секрет, что распоряжаться денежными средствами, собранными с жильцов дома, могут не только добросовестные предприниматели. Указанная сфера привлекает и лиц, желающих не управлять домом, а именно распоряжаться по своему усмотрению финансами собственников. В связи с этим, возникает конкуренция между управляющими компаниями, которые иногда навязывают свои услуги жителям домов.
Следует отметить, что позиция собственников жилых помещений не всегда отличается активностью. Как правило, граждане подписывают протоколы голосования не вникая и не задумываясь, какая именно организация будет управлять домом, почему именно эта компания предлагает свои услуги, имеется ли у нее опыт управления домами.
Предупредить и не допустить незаконную ситуацию собственники могут самостоятельно. Только от активности каждого собственника в доме зависит, как будет управлять вновь выбранное товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания (УК).
Для решения вопросов, касающихся управлением дома собственникам предоставлены широкие полномочия.
Согласно ст.161.1, ЖК РФ Совет многоквартирного дома:
-обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
-выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
-порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
-порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения;
-представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме.
В целом Совет дома следует рассматривать как законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которого создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома, в т.ч. председатель Совета дома.
Вопрос о выборе способа управления, управляющей организации может быть решен только на общем собрании всех собственников. Причем, сначала должно быть проведено общее собрание в форме совместного присутствия. И только если кворум не набран, может быть проведено заочное голосование.
Именно на стадии заочного голосования чаще всего допускается фальсификация протоколов, путем подделки подписей либо при подсчете голосов.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подробно регламентирован в ст.45 Жилищного кодекса РФ.
В ч.6 ст.46 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Важно знать, что заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В связи с чем, разъясняю, что собственники помещений в доме вправе решать все вопросы, связанные с управлением дома, в т.ч. и по защите прав в судебном порядке, самостоятельно.
Органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля также могут принять меры при установлении факта выбора управляющей организации с нарушением закона.
Указанные органы наделены полномочиями на обращение в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований закона. Также ими могут быть заявлены требования о признании договора управления домом недействительным в случае выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
Вместе с тем, ни прокуратура, ни контролирующие органы не наделены полномочиями на проведение общих собраний жителей домов, не обязана это делать и управляющая компания.
Только собственники имеют право и обязаны инициировать проведение общих собраний для решений вопросов по управлению домом.